8月5日贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》（下称“报告”），首次盘点了主要城市住房空置率水平。影响空置水平具体有哪些因素呢？报告指出，从宏观层面分析，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。
首先，人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18%），住房需求会下降。比如南通和重庆，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州，65岁以上人口占比和空置率均低于10%。其中，深圳空置率仅5.3%，反映出强劲的市场潜力。
其次，城市购房门槛的约束。房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%，全国购房门槛最高，但其住房空置率仅6%。同时，房价与住房空置率显著负相关，在房价较高的一二线城市，如北上深厦，住房空置率明显低于其他城市。
租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。一些拥有多套住房的业主宁愿房屋空置也不愿意出租，其中一部分原因是其房屋租金回报较低，与出租住房的沟通协调成本、房屋损耗等成本相比，租金收益并不具有吸引力。
据贝壳研究院数据，重点城市租金（中位数）与住房空置率的相关系数为-0.70，租金与住房空置率显著负相关。空置率排名前两位（由低到高）的深圳、北京，其月租金中位数在5000元以上，空置率排名后两位（由低到高）的南昌和廊坊，其月租金中位数在1600元以下。
次新房空置率高
楼龄也是影响空置率的重要因素。住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。五年以内楼龄的小区，空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%；15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。
从城市差异来看，一线城市目前已经进入到存量房市场，二手房成交量远大于新房，而大量的二三四线城市目前依然处于增量市场。
记者梳理国家统计局公布的主要城市年度数据梳理2016年到2020年35个主要城市（拉萨数据未发布）住宅商品房销售面积变化。数据显示，5年来，住宅销售最多的5个城市是重庆、郑州、武汉、成都和长沙，主要是来自中西部的强省会城市和直辖市。
一般来说，新的小区入住率的提升需要一定的时间。住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。由于二三线城市住房增量大，因此相应的空置率也会高一些。未来，随着强二线城市逐渐进入到存量市场，这些城市的空置率有望降低。
从城市内部结构差异来看，也呈现出明显的差异，中心城区的空置率要明显低于外围城区。报告指出，老旧小区的空置率较低，因为大部分老旧小区通常都位于市中心，交通配套都比较便利，住房需求比较旺盛，导致很少有住房空置，像北京的阜成门、金融街附近，空置率均在2%以内。此外，较早建成的城市中心区域，也是优势教育资源的聚集区，数据显示，学区附近的住房空置率比其他区域低5%。
住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。
整体来看，次新小区的住房空置率较高，主要原因有三个：一是自然因素，新建成的小区或有装修和通风的需求，业主一般不着急入住导致空置率较高；二是地理位置的因素，次新小区多位于离市中心较远的郊区，周边配套不成熟，出租或出售的难度相对较高，房屋空置的比例较大；三是购房目的方面，不以自住为目的的投资客一般首选新小区，投资性住房空置比例较高，像东莞、广州较多小区为香港人投资购入，疫情期间往来不便，表现为较高的空置率。
